Zone prêt à taux zéro : les 5 zones PTZ, montants et plafonds 2026

Qu’est-ce qu’une zone prêt à taux zéro et quelles sont les 5 zones

Le zonage prêt à taux zéro désigne un découpage du territoire français en 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C. Ce classement, fixé par arrêté et appliqué depuis 2003, sert à mesurer la tension du marché immobilier local. Plus une commune est tendue, plus elle est classée dans une zone élevée (A bis ou A), la zone B1 restant elle aussi considérée comme tendue. À l’inverse, les zones B2 et C correspondent aux territoires où l’offre de logements est plus abondante que la demande.

Ce zonage ne concerne pas uniquement le PTZ. Il sert aussi de référence pour le logement social HLM, le Prêt d’Accession Sociale (PAS) et plusieurs dispositifs de déduction fiscale. Comprendre sa zone permet donc d’anticiper bien plus qu’un simple coup de pouce sur le financement de sa résidence principale.

Le périmètre de chaque zone

• Zone A bis : Paris et sa proche banlieue (78, 92, 93, 94, 95), marché le plus tendu.
• Zone A : autres communes d’Île-de-France, grandes métropoles et Côte d’Azur.
• Zone B1 : agglomérations en forte demande, souvent plus de 250 000 habitants.
• Zone B2 : communes de 50 000 à 250 000 habitants, marché modérément tendu.
• Zone C : reste du territoire français, zones détendues où le PTZ reste accessible.

Depuis la réforme du 1er avril 2025, le dispositif a été élargi aux territoires moins tendus, ce qui a modifié les conditions d’éligibilité au PTZ en zone B2 et C.

Cette gradation de la tension immobilière détermine directement les plafonds de ressources, le montant du prêt accordé et les types de biens finançables selon votre commune.

Montant et quotité du PTZ selon la zone

Le montant du PTZ correspond à une fraction du coût total de l’opération, dans la limite d’un plafond fixé par zone. Concrètement, plus la zone est tendue, plus le plafond de l’opération est élevé, mais plus la quotité (le pourcentage finançable) est réduite. Le montant dépend aussi de la nature du bien, du prix d’achat et du nombre d’occupants du logement.

Si le coût de votre opération dépasse le plafond de votre zone, vous restez éligible : seul le calcul du prêt est plafonné, ce qui réduit mécaniquement le montant accordé. Le PTZ ne finance jamais la totalité de l’achat, il vient compléter un prêt principal.

Comment le prêt est remboursé selon la zone

Le PTZ se rembourse sur une durée de 10 à 15 ans après une période de différé. Ce différé peut atteindre 15 ans au maximum, ce qui allonge la durée totale du prêt jusqu’à 25 ans. En pratique, le délai moyen de remboursement se situe entre 20 et 25 ans. Quelle que soit votre zone, le prêt reste sans intérêts et sans frais de dossier.

Comment trouver et connaître sa zone prêt à taux zéro

Identifier sa zone PTZ prend quelques minutes et ne nécessite aucun document particulier. Il suffit de connaître la commune où se situe le projet d’achat. Le résultat s’affiche immédiatement, ce qui permet de vérifier son éligibilité avant même de chercher un bien.

Les outils officiels pour connaître son zonage

• Simulateur Service-Public.fr : l’outil de référence, gratuit et accessible à tous
• Simulateur Crédit Agricole : alternative pratique proposée par la banque
• Commune du projet : la seule information à renseigner dans l’outil
• Résultat immédiat : la zone s’affiche en quelques clics
• Usages complémentaires : le simulateur couvre aussi le logement social HLM et les dispositifs fiscaux

Une information utile bien au-delà du PTZ

Le zonage ne concerne pas uniquement le prêt à taux zéro. Il sert également de référence pour le logement social HLM, le prêt d’accession sociale et certaines déductions fiscales liées à l’investissement locatif. Vérifier sa zone une seule fois permet donc d’éclairer plusieurs décisions.

Mieux vaut confirmer son zonage avant de signer un compromis. Une commune classée en zone B2 ou C n’ouvre pas les mêmes droits qu’une commune classée en zone A ou A bis, notamment pour l’achat dans l’ancien. Ce simple réflexe évite de bâtir un plan de financement sur une hypothèse erronée.

Plafonds de ressources par zone prêt à taux zéro

Quels revenus sont pris en compte

Le PTZ repose sur le revenu fiscal de référence (RFR) figurant sur votre avis d’imposition, et non sur votre salaire net mensuel. Ce RFR correspond aux revenus perçus deux ans avant la demande de prêt, soit le N-2.

Concrètement, pour une demande formulée aujourd’hui, l’établissement bancaire examine les revenus de 2024, tels qu’ils apparaissent sur l’avis d’imposition 2025. Pensez donc à vérifier ce document avant de simuler votre prêt, un décalage de quelques centaines d’euros pouvant faire basculer votre dossier.

Comment lire ces plafonds

Les montants ci-dessus sont des plafonds de ressources : tant que votre RFR reste en dessous, vous êtes éligible. Une fois inclus dans le dispositif, vos revenus n’influencent plus le montant accordé : celui-ci dépend uniquement de la zone et de la composition du foyer.

Un dépassement léger ne supprime pas systématiquement l’éligibilité, mais il réduit fortement la quotité et donc le montant final. Vérifiez également la composition de votre foyer (enfants, personnes à charge) : chaque personne supplémentaire augmente le plafond, ce qui peut vous rendre éligible dans une zone plus tendue.

Qu’est-ce que le prêt à taux zéro : rappel du dispositif

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un crédit immobilier sans intérêts et sans frais de dossier, réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Il ne finance jamais la totalité de l’opération : il complète un prêt principal et vient couvrir une quotité du prix d’achat. Seuls les établissements conventionnés avec l’État sont habilités à le distribuer.

Sa durée de remboursement maximale atteint 25 ans, avec un différé possible pouvant aller jusqu’à 15 ans, généralement calé sur la durée du prêt principal. Concrètement, la période de remboursement effectif s’étale ensuite sur 10 à 15 ans, ce qui lisse la charge mensuelle pendant les premières années du crédit.

Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Il reste donc accessible aux foyers éligibles, sous réserve de respecter les plafonds de ressources et les règles de zonage propres à leur commune.

PTZ neuf ou ancien : ce que change la zone

Logement neuf : éligible sur tout le territoire

Pour l’achat d’un logement neuf, la zone PTZ ne constitue plus un critère d’exclusion. Le dispositif s’applique désormais à tous les logements neufs, quelle que soit la commune concernée, y compris en zone C. Cette évolution découle de la loi de finances et du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, qui ont étendu le bénéfice du prêt à taux zéro au-delà des seules zones tendues.

Le zonage conserve toutefois un rôle : il continue de déterminer le montant du PTZ via la quotité et les plafonds d’opération. Autrement dit, un acquéreur en zone A bis et un acquéreur en zone C peuvent tous deux financer un logement neuf, mais le montant accordé différera selon la zone et les ressources du foyer.

Logement ancien : conditions en zones B2 et C

Dans l’ancien, le PTZ reste réservé aux zones B2 et C, c’est-à-dire aux territoires où le marché immobilier est le moins tendu. Un achat dans l’ancien en zone A bis, A ou B1 n’ouvre pas droit au dispositif, quelle que soit la situation du ménage.

Ces zones détendues imposent également des contreparties destinées à améliorer la qualité du parc :

• Zones B2 et C uniquement : l’ancien en zone tendue est exclu du PTZ.
• Travaux de 25 % minimum du coût total de l’opération.
• Performance énergétique exigée : les travaux doivent améliorer le diagnostic du logement.
• Fin du zonage pour le neuf : seules les opérations dans l’ancien restent conditionnées à la zone.

Concrètement, un ménage qui achète un bien ancien en zone B2 ou C doit budgéter un programme de rénovation représentant au moins un quart du montant total pour rester éligible. Sans ces travaux, le dossier est refusé, même en zone éligible.

Réforme PTZ 2025-2026 : élargissement des zones et du neuf

La loi de finances pour 2025 a profondément modifié le dispositif. Portée par l’article 90, la réforme a été précisée par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025. Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro est étendu à tous les logements neufs sur l’ensemble du territoire, quelle que soit la zone.

Concrètement, l’acquéreur d’un bien neuf n’est plus limité par le zonage A bis, A, B1, B2 ou C. Cette ouverture vise à soutenir la construction dans les territoires où la demande reste forte, y compris en dehors des grandes métropoles. La mesure est prolongée jusqu’au 31 décembre 2027.

Pour l’ancien, le cadre reste plus strict. Le PTZ demeure réservé aux zones B2 et C, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement. Le zonage conserve donc toute son importance pour ce type d’achat.