Article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 : préavis et résiliation du bail meublé

Durée du préavis en logement meublé

Le régime du préavis en location meublée repose sur une asymétrie simple : le locataire part vite, le bailleur doit patienter. Les règles applicables à la résidence principale meublée sont fixées par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, entré en vigueur le 29 juillet 2023. Voici l’essentiel à retenir.

• Locataire : préavis de 1 mois, quelle que soit la durée du bail.
• Bailleur : préavis de 3 mois à l’échéance du bail.
• Résidence principale uniquement : le préavis d’un mois ne s’applique pas aux logements meublés utilisés comme résidence secondaire.
• Aucune justification requise de la part du locataire pour donner congé.
• Congé possible à tout moment, y compris pendant la période de renouvellement.

Concrètement, un locataire qui signe un bail meublé classique d’un an renouvelable peut résilier quand il le souhaite, sans attendre la date anniversaire. Exemple : un bail signé le 12 avril 2023 peut être résilié par un congé reçu le 18 janvier 2024, avec un préavis effectif au 18 février 2024.

Cette souplesse vaut aussi pour les baux courts. Le bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois, et le bail étudiant de 9 mois calé sur l’année universitaire, appliquent tous deux un préavis locataire d’un mois. Le bail réduit à 9 mois en résidence principale conserve également ce délai d’un mois.

Attention toutefois : un contrat ne peut pas imposer au locataire un préavis contractuel de 3 mois ni le contraindre à ne partir qu’à la date anniversaire. Une telle clause serait invalidée par la loi. Le bailleur, lui, reste tenu d’un préavis de 3 mois et ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, et seulement pour l’un des trois motifs légaux.

Congé donné par le locataire : formalités et contenu

Le locataire d’un logement meublé peut résilier son bail à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. La loi encadre toutefois précisément la manière de notifier ce congé pour qu’il soit opposable au bailleur.

• Lettre recommandée avec accusé de réception : moyen le plus courant et le plus sûr.
• Acte de commissaire de justice : anciennement acte d’huissier, pour une signification formelle.
• Remise en mains propres contre récépissé : le bailleur signe un document attestant la réception.
• Contrat ne peut imposer 3 mois : toute clause fixant un préavis de 3 mois au locataire est invalidée.
• Contrat ne peut imposer une date anniversaire : le locataire reste libre de partir quand il le souhaite.

Ce que doit contenir la notification

Le courrier n’a pas besoin d’être motivé. Le locataire n’a aucune justification à fournir, ni professionnelle, ni personnelle, ni familiale. Une simple lettre mentionnant la volonté de quitter le logement et la date de départ envisagée suffit.

En revanche, la preuve de l’envoi et de sa date est essentielle : c’est elle qui déclenche le décompte du préavis. Un courrier simple, sans AR ni récépissé, expose le locataire à une contestation sur la date de départ.

Clauses interdites dans le contrat

Certains bailleurs insèrent des clauses imposant un préavis de 3 mois ou un départ uniquement à la date anniversaire du bail. Ces clauses sont contraires à l’article 25-8 et donc réputées non écrites. Le locataire peut les ignorer sans risque, même s’il a signé le contrat.

Ce cadre protecteur vaut pour la résidence principale meublée. Il ne s’applique ni au bail mobilité, ni aux locations saisonnières, qui relèvent de régimes distincts.

Article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 : ce que dit le texte

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 figure au sein du Titre Ier bis, consacré aux logements meublés utilisés comme résidence principale. Il précise les règles de résiliation applicables à ce type de bail. Dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le texte confirme une règle simple : le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans avoir à justifier d’un motif, à condition de respecter un préavis d’un mois.

Ce préavis d’un mois s’applique au bail meublé classique d’une durée d’1 an renouvelable, mais également au bail réduit à 9 mois, courant sur une année universitaire. Le locataire n’a donc pas à attendre la date anniversaire du contrat pour donner congé : la résiliation reste possible en cours de bail.

Le texte s’articule avec les articles 25-3 à 25-11 du même titre, qui encadrent l’ensemble du régime du bail meublé. Cette précision compte, car elle distingue nettement le régime du meublé de celui du logement vide, où les règles de congé diffèrent sensiblement.

Congé donné par le propriétaire : trois motifs légaux

Le bailleur ne peut pas résilier un bail meublé à tout moment. Il doit attendre l’échéance du bail et respecter un préavis de 3 mois. Ce congé doit reposer sur l’un des trois motifs prévus par la loi.

Premier motif : la reprise du logement pour y habiter lui-même, ou pour y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, ascendant, descendant). Deuxième motif : la revente du bien, qui exige de préciser le prix et les conditions dans la notification. Troisième motif : un motif sérieux et légitime, comme des retards répétés de paiement ou des troubles du voisinage.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en mains propres contre récépissé. Un congé sans motif valable, ou notifié trop tard, est invalide : le bail est alors reconduit automatiquement et la relocation s’en trouve retardée.

Point de départ et calcul du préavis

Le point de départ du préavis dépend du mode de notification choisi. Ce n’est pas la date à laquelle vous rédigez la lettre qui compte, mais bien la date à laquelle le congé est officiellement reçu par son destinataire.

Une fois la date de départ fixée, le décompte se fait de quantième à quantième. Un congé reçu le 18 janvier fait courir un préavis qui s’achève le 18 février de la même manière. Le mois de préavis correspond à un mois calendaire complet, soit 30 ou 31 jours selon le mois concerné.

Le mois de février et les années bissextiles demandent une attention particulière. Si le préavis débute un 31 janvier, il expire le 28 février (ou le 29 février lors d’une année bissextile), faute de quantième identique dans le mois d’arrivée. Pour le préavis de 3 mois du bailleur, le décompte aboutit à 90 ou 92 jours selon la période.

Un même principe s’applique quelle que soit la situation de départ, que le logement soit soumis au bail meublé classique, au bail mobilité ou au bail étudiant. Seule la durée du préavis change, pas la méthode de calcul.

Conséquences d’un non-respect du préavis

Un congé notifié hors délai ou sans respecter les formes prévues est invalidé. Résultat concret : le bail se poursuit aux mêmes conditions et le locataire reste redevable des loyers et charges jusqu’à la date de fin effective du préavis. Un départ anticipé sans accord du bailleur n’éteint pas cette obligation.

Le bailleur peut également contester la date de départ retenue, ce qui décale la fin du préavis et prolonge la période due. Cette contestation se répercute souvent sur la restitution du dépôt de garantie, source fréquente de litige locatif.

Pour le propriétaire, un congé irrégulier expose à une prolongation forcée du bail et retarde la relocation. En cas de désaccord, privilégiez une solution amiable écrite, puis la commission départementale de conciliation, avant toute action judiciaire.

FAQ : préavis et article 25-8

Le préavis d’un mois s’applique-t-il sans aucune exception

Non, deux exceptions existent : les zones tendues, où le préavis locataire est de trois mois, et les logements meublés situés dans certaines communes soumises à encadrement.

Un accord amiable peut-il raccourcir ou supprimer le préavis

Oui, locataire et bailleur peuvent convenir librement d’un préavis plus court ou d’une absence de préavis, à condition que l’accord soit écrit et signé des deux parties.

Comment régler un litige lié au préavis d’un bail meublé

Privilégiez une conciliation amiable ou la commission départementale de conciliation, puis saisissez le tribunal judiciaire si aucune solution n’est trouvée entre les parties.

Le préavis d’un mois concerne-t-il tous les logements meublés

Non, il s’applique aux logements meublés hors zones tendues. En zone tendue, le préavis du locataire reste fixé à trois mois sauf cas particuliers prévus par la loi.

Quand le bailleur doit-il respecter un préavis de trois mois

Le bailleur doit respecter un préavis de trois mois pour donner congé, quel que soit le motif : reprise, vente ou motif légitime et sérieux, en logement meublé comme nu.